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别再被“城市新区”概念骗了!

最近这段时间,参谋长经常会被粉丝问:“XX新区,能买?有投资价值么?”,现实生活中,不少的投资客也确实对新区青睐有加,毕竟房价低、预期高。

而参谋长认为,很多新区是个“大坑”,最终能如愿发展起来的少之又少。

目前,国家级的新区有19个,据不完全统计,截止2016年5月,全国县以上新城区超过3500个,规划的人口达34亿。

34亿人口?这是什么概念?这就意味着,这些规划的新区要容纳34亿,比现在中国人口多出20亿。这可能么!可以肯定的说这是不可能的事情,新城城区规划都是根据人口预期来的,而实际上,很多城市人口都在外流,而没有人口流入的新城区就沦为了“鬼城”。

那么为什么会出现这样的情况呢?

这就要从为何要建立新区说起了。

建立新区的初衷是城市空间整合优化、人口疏散、产业转型发展、减轻老城区压力等等,而现实最直接的因素则是:政府要卖地。

土地财政是城市发展的最原始的积累,当老城区的土地卖完了,政府想要提升业绩,自然也就想到了开发新区,搞基建,新区全是地,有地就有钱了,再提供优惠的税收政策,招商引资,吸引大企业入住,提高人气。

接下来,通过各种优惠政策 ,找各大房企来新区开发住宅和商场,有人了还怕没人买房么,在这种逻辑下,很多新区就这样形成了。

实际情况是,在经济不景气的情况下,很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实,新增新城部分甚至为现有的两倍以上。而前些年,风风火火的“造城运动”就是这样形成的。

鄂尔多斯康巴什区就是一个典型。

2004年以后鄂尔多斯由于煤炭经济的发展,老城区无力承载更多的人口,所以开辟新区——康巴什区,政府大规模的开发,博物馆、图书馆等基础设施,能容纳近百万人居住的新市区,而一直到现在新区的常驻人口只有十来万人。

为什么呢?主要在于鄂尔多斯的产业,前些年,煤炭产业发展,带动经济快速发展,而仅仅依靠煤炭产业是吸引不到年轻人的,当煤炭产业衰落时,也就自然没有人往新城区跑了。

而这样的案例还有很多,2012年被批复为国家新区的兰州新区;天津的滨海新区;昆明的呈贡新区、陕西的西咸新区、河北曹妃甸新区....

拿西咸新区来讲,根据规划,西咸西区2020年规划城市人口是236万,规划城市建设用地面积为272平方公里,有五个组成团构成。在西安之外,大约40公里半径的位置了选了5个地方,作为5个组团式新城,但这很明显,是典型的孤岛式新区,后期无论是开发建设,还是基础设施的建设,都是个大问题。

再比如,河北曹妃甸新区。根据规划,曹妃甸新区2020年的规划人口是120万人,但是2016年人口才30多万,号称投入了4000多亿。土地是开发了,但是没有人,当时就有媒体形容曹妃甸新区,“十几栋土黄色别墅孤零零散落在荒草之中”。

而在“ 什么规划、未来城市发展中心、新区房产现在处于价值洼地”概念的炒作下,不少人投进新城区的怀抱。在正常情况下,第一批买新区房子的人确实赚的多,而当新区完成最初的雏形,出具规模的时候,大部分人就不知不觉的变成了韭菜了,潮退了才知道谁在裸泳,时间才是最好的证明。

记住,罗马不是一天建成。城市的核心永远在于人口,不要被新区概念冲昏了头脑。

从上文中,我们可以看出,大部分的新区设立都存在这样或那样的问题,有产业发展的问题,有城市规划的问题,有人口问题....

那么我们如何判断一个城市的新区能否发展起来?参谋长认为,主要在三个方面:

1、看政府的意志

这个怎么解释呢?国家级新区、省级新区、城市新区,级别不一样,政府的重视程度也不一样。正常情况下,级别越高,风险越小,但这并不意味着国家级的新区就一定没有问题。

政府的意志在这上面就体现的很明显。上文中提到的兰州新区的属于国家级新区,为了推动兰州新区的发展,很多的政委机关单位在2013年陆续搬到新区办公,而戏剧性的是因为交通和办公效率低下等原因,2015年后,这些单位又搬回原来的老城区。

2、看产业方向

产业对于新区的发展尤为重要,上文中提到的鄂尔多斯,是以煤炭产业为主,而煤炭产业是传统产业,年轻人愿意留下么,少之又少,愿意留下来大多数消费能力都不高的工人,谁来买房呢?再加上经济不景气,煤炭产业属于资源型产业,结构单一,这样的新区注定发展不起来,鄂尔多斯新区的失败还只是其中的一种。

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